珠海楼市“双限”政策凸显地方土地财政难题 -pa捕鱼王app官网

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫在接受采访时认为，珠海此次双限政策的更深层次背景或许是楼市低迷给珠海带来不小的财政难题。

　　公开资料显示，下半年以来，珠海市场不断出现土地流拍现象。其中影响的是，7月9日起始总价达.6亿元的唐家湾情侣北路(南段)住宅用地因无人报价而流拍，此后政府被迫在增加土地面积等出让条件之后再次挂牌出让。

　　珠海市财政局网站披露的报告称，上半年房地产业税收对珠海市税收增收贡献度达到63.8%，是税收增收的主力。随着楼市宏观调控的持续，作为该市增收支柱的房地产行业税收必将遭受较大冲击，从而影响全市税收增长。

　　根据媒体援引珠海市国土资源局披露的数据，211年上半年珠海土地出让0宗，同比去年上涨了135%，商住用地在供应中排名。但上半年珠海土地成交金额仅仅为21.06亿元，同比下降37%，导致珠海上半年土地出让收入落后于进度的26.7%，资金缺口23.5亿元。

　　去年前10月，珠海市土地使用权出让金收入203.9亿元，约占当地gdp的24%，同比增长14倍。但按照今年土地收入增幅程度来看，到今年10月市本级土地使用权出让金收入能到100亿元都非易事。

　　媒体还援引珠海市财政报告称，2011年上半年该市融资进度仅为32.9%，下半年市政府投资计划中新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%。若土地收入进度没有得到好转，市财政收支矛盾将越来越明显，下半年政府投资计划支出将受到影响。

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　　珠海“双限令”出乎意料 表明调控政策不放松 和讯网

　　2011年10月31日晚，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。同时，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　今年的第三季度，房地产调控政策效力全面显现。市场普遍预期“限购令”的执行范围将维持现有规模，珠海此时出台“双限令”多少有些出乎市场意料。其中的“限价令”甚至将价格至个位数，这在今年上半年已经出台“限价令”的608个城市中从未有过。究其原因，世联研究认为，一方面是过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展；另一方面是为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨。

　　世联数据平台显示：2011年前三季度珠海商品成交量为165.05万平米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。珠海2011年全年均价涨幅控制11%以下的目标难以实现。

　　除此之外，珠海近年的房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超4成，目前珠海的房价仅次于广州深圳，远高于同属珠三角区域的佛山、中山、东莞和惠州等城市。过高的房价将导致珠海对人才的吸引力下降，zui终在珠三角的城市竞争中丧失优势。据中国社科院2010年度《城市竞争力蓝皮书》显示，2010年度珠海的城市竞争力排名已经落于佛山、东莞、中山之后，毋庸置疑，高房价是导致珠海城市竞争力下降的重要原因之一。可以说，珠海市政府出乎预料地出台“双限令”，是为珠海市长远战略发展走的一步重要棋子。

　　防患于未燃，为转变房价上涨预期打的一张防御牌

　　世联研究认为，此时出台“双限令”也是珠海市政府为将来可能出现的新一轮房地产热打的一张防御牌。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，投资者预期未来珠海房价还有许多上涨的空间。而珠海的房地产市场是典型的投资型市场，世联数据平台显示，2011年上半年，在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占居95%以上。珠海市政府此时推出“双限令”也有利于防患于未燃，打一张防御牌，遏制将来可能出现的新一轮房地产热。

　　世联研究认为，珠海市政府出台“双限令”对房地产市场带来以下影响：

　　其一，强化了市场向下的预期。在传统的“金九银十”黯然失色之后，此次珠海市政府出台的“双限令”无疑给房地产市场雪上加霜，购房者对市场走势向下预期被政策进一步强化。

　　其二，“精装修”房转“毛坯”房入市。据了解，珠海市住宅房地产项目多以“精装修”房入市。为了规避“限价令”带来的影响，开发商可能采取将楼盘由“精装修”房转为“毛坯”房入市的应对策略，以此变相降低均价，满足备案要求。

　　其三，由于此次受限购的区域为主城区（香洲区），在今年1-9月份，该区商品房新增供应面积占全市的62%，商品房销售面积占全市的68%，因此，“限购令”将给珠海市房地产市场带来实质性的影响。但是，在房地产市场预期已经转变的情况下，“限购令”还会不会产生挤出效应，从而导致未限购的西区销售量上升，这还有待观察市场的反应。

　　综上所述，世联研究认为，在房地产调控政策效力全面显现，市场开始出现转向之际，珠海出台“双限令”虽然有其自身特殊的原因，但是它对房地产市场所带来的冲击及购房者的心理影响不可小觑，这也表明了调控政策不会放松。

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